Banjir Ancam Kawasan Elit Jakarta, Pengamat Soroti Fenomena Hunian Jadi Komersial

SuaraJakarta.id - Ancaman banjir di Jakarta kini tidak lagi memandang kasta. Kawasan-kawasan elit seperti Pondok Indah, Jakarta Selatan dan Kelapa Gading, Jakarta Timur yang dulu dianggap aman, kini mulai masuk dalam peta rawan.

Meski demikian, para pengamat menegaskan, ini bukanlah sekadar fenomena alam. Hunian Jadi Komersial atau HJK yakni alih fungsi lahan hunian jadi komersial disebut-sebut menjadi salah satu penyebabnya.

Di atas kertas, kawasan seperti Pondok Indah, Kemang, hingga Senopati adalah zona hunian (residensial). Namun, realitas di lapangan menunjukkan rumah-rumah mewah telah bertransformasi menjadi kafe, restoran, bank, hingga tempat gym.

Pengamat kebijakan publik sekaligus Direktur Studi Demokrasi Rakyat (SDR), Hari Purwanto mengungkapkan, jika pemerintah daerah ingin Jakarta bebas banjir atau setidaknya meminimalkan tinggi genangan air, langkah paling mendesak yakni menghentikan pembangunan bangunan komersial yang mengabaikan daya dukung lingkungan.

"Banjir bahkan bisa melanda pemukiman mewah. Solusinya jelas, hentikan bangunan-bangunan yang bersifat komersial dan hanya berorientasi pada cuan," ujar Hari Purwanto dalam keterangan tertulisnya, Minggu 22 Februari 2026.

Menurutnya, arah pembangunan Jakarta kini semakin menunjukkan wajah kota bisnis yang mengedepankan nilai rupiah, bukan keberlanjutan lingkungan maupun keselamatan warga.

Kata dia, jika orientasi komersial terus dipaksakan, maka niat untuk menjadikan Jakarta bebas dari banjir patut dipertanyakan hanya sebatas wacana.

"Jika arahnya komersial makin jelas, maka itu menandakan tidak ada niat menjadikan Jakarta bebas banjir. Apalagi sudah ada pernyataan Jakarta tidak sepenuhnya bisa terbebas dari banjir atau genangan air. Artinya tidak ada target dan tidak ada program yang jelas," ujarnya.

Hari juga mewanti-wanti Jakarta tengah menghadapi berbagai pemicu yang memperparah banjir, mulai dari peningkatan suhu, polusi udara, tingginya kubik sampah harian, hingga berkurangnya daerah resapan air akibat alih fungsi lahan yang tidak terkendali.

Baca Juga: Pelatih Persija Mauricio Souza Soroti Lapangan JIS Kurang Ideal

Ia kemudian mempertanyakan fokus kebijakan Gubernur Jakarta dalam membenahi persoalan banjir. Menurutnya, pemerintah seharusnya lebih memprioritaskan pembangunan tata ruang manusia atau sumber daya manusia (SDM), bukan terus-menerus memperluas tata ruang gedung.

"Yang berjalan sekarang adalah zona gedung terus berkembang, sementara pembenahan terhadap manusia atau SDM diabaikan. Target yang dikejar hanya cuan dan cuan. Jika ini terus dibiarkan, Jakarta akan sepenuhnya menjadi kota bisnis," jelasnya.

Hari pun menyoroti pernyataan Gubernur Jakarta Pramono Anung yang menyebut Jakarta tidak mungkin sepenuhnya bebas dari banjir saat meninjau pengerukan Kali Cakung Lama di kawasan Rawa Indah, Cilincing, Jakarta Utara.

"Dengan pernyataan tersebut, bisa dipastikan tidak ada program Jakarta bebas banjir. Yang ada hanyalah sikap pasrah dan menerima masa lalu serta kenyataannya," paparnya.

Hari pun menyindir kondisi warga Jakarta yang setiap hujan deras harus kembali menghadapi banjir di wilayahnya. Ia menggambarkan situasi tersebut dengan ungkapan Jawa, ‘Pasrah Bongkokan’, sebagai simbol kepasrahan rakyat terhadap kebijakan yang dinilai tidak berpihak pada keselamatan dan kenyamanan warga.

"Pada akhirnya, Gubernur Jakarta tidak mampu memberikan solusi nyata bagi warga yang setiap kali hujan harus berhadapan dengan banjir," pungkas Hari Purwanto.

Sementara itu, Pengamat Perkotaan Yayat Supriatna menyoroti rumah yang dijadikan tempat usaha. Ia menyebut hal itu bisa dilihat tergantung pada tujuannya.

"Membuat usaha di rumahnya, tujuannya sebetulnya rumah itu bukan untuk melayani di luar lingkungan, tapi untuk di dalam lingkungan. Nah itu masih boleh," jelasnya.

"Jadi rumah dengan fungsi usaha untuk kegiatan mendukung kegiatan lingkungan. Tapi kalau di tempat-tempat perumahan yang resmi lainnya, itu tidak boleh, harus ada di kawasan pertokoannya atau di zona bisnisnya," imbuh Yayat.

Yayat menjelaskan, setiap ada kegiatan harus ada penyesuaian tata ruang dan minimal mendapatkan kesesuaian pemanfaatan ruang yang mengacu pada Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).

Ia mencontohkan fenomena yang kini ramai, seperti pembangunan lapangan padel di kawasan pemukiman yang memunculkan penolakan di beberapa tempat. Secara fungsi, kegiatan olahraga masih dalam konteks kebutuhan.

Namun, saat bersifat komersial dan melayani warga di luar kompleks, muncul beban tambahan terhadap daya dukung dan daya tampung lingkungan.
Artinya, jika kegiatan dan peruntukan sesuai tata ruang, tidak ada masalah dan diizinkan sepanjang fungsinya tidak dominan serta terbatas sesuai kebutuhan dan persyaratan.

Namun, jika perubahan pemanfaatan ruang yang semula terbatas dan bersyarat berkembang menjadi kegiatan komersial penuh yang tidak sesuai daya tampung dan daya dukung, maka konflik mudah terjadi.

Menurutnya, fenomena rumah menjadi restoran atau kafe yang menjamur hingga kawasan seperti Kemang berubah menjadi kawasan perdagangan dengan penetrasi komersial mencapai sekitar 70 persen menunjukkan lemahnya pengendalian dan perizinan.

Dalam sistem OSS terbaru, pemerintah daerah dan kota akan semakin terintegrasi, meski beberapa kegiatan tetap bisa diintervensi dari pusat, seperti pada zona strategis nasional.

Namun, masih ada persoalan perencanaan yang bersifat makro, dengan peta zonasi kuning, coklat, ungu, hijau, dan merah yang belum detail, sehingga membuka ruang negosiasi dalam konteks perizinan.
Ia mendorong agar daerah memiliki RDTR yang detail dan digital.

Meski Jakarta sudah relatif maju secara teknologi, dalam praktiknya masih ditemukan tumpang tindih dan persoalan di lapangan. Dalam kasus Pondok Indah, misalnya, alih fungsi rumah menjadi komersial sering kali tidak mempertimbangkan daya tampung parkir, tingkat buangan sampah, kapasitas jalan lingkungan, hingga potensi kemacetan.

Yayat juga menyoroti potensi konflik horizontal. Dalam sejumlah kasus, persetujuan warga dipersoalkan mulai dari dugaan tanda tangan dipalsukan hingga izin yang tidak sesuai dengan kesepakatan awal.

Aktivitas usaha yang berlangsung hingga malam hari kerap memicu ketegangan, bahkan memunculkan tuntutan kompensasi dari warga. Menurutnya, warga memiliki hak untuk menggugat. Namun lemahnya ruang dialog, minimnya pengecekan lapangan, serta proses perizinan yang cenderung administratif dalam sistem OSS membuat persoalan di tingkat lingkungan sering kali terabaikan.

Sebagai informasi, aturan OSS terbaru (berbasis PP 28 Tahun 2025) mewajibkan kesesuaian lokasi usaha dengan RDTR secara ketat. Validasi zonasi kini dilakukan otomatis melalui peta poligon.

Jika lokasi atau KBLI tidak sesuai zonasi, permohonan Nomor Induk Berusaha (NIB) dapat ditolak atau dihentikan, sehingga RDTR menjadi faktor penentu utama.

Zona Perumahan yang Beralih Fungsi

Diketahui, beberapa kawasan zona perumahan di Jakarta telah beralih fungsi menjadi area bisnis dan komersial (kuning ke merah/ungu dalam zonasi) secara masif, terutama di Jakarta Selatan dan Pusat.

Beberapa faktor yang menyebabkannya yakni, harga tanah yang tinggi, kedekatan dengan akses moda transportasi (MRT/LRT), dan transformasi Jakarta menjadi kota bisnis global.

Di Kebayoran Baru (Wolter Monginsidi, Senopati, Gunawarman), yang dulunya perumahan elit menengah atas, kini koridor seperti Jalan Wolter Monginsidi telah berubah menjadi dominasi komersial berupa restoran, kafe, kantor, Bank dan butik.

Sementara, di Kemang, Jakarta Selatan, yang dikenal sebagai kawasan hunian ekspatriat kini bertransformasi menjadi kawasan komersial intensif. Rumah-rumah mewah beralih fungsi menjadi kafe, restoran, butik, dan kantor usaha.

Kemudian Menteng, Jakarta Pusat, sebagai kawasan elit historis, banyak beralih fungsi menjadi kantor perusahaan, kantor kedutaan, hingga restoran mewah. Warga juga sempat menolak 'wajah baru Menteng' sebagai areal bisnis lantaran dikhawatirkan merusak nilai sejarah kawasan tersebut sebagai salah satu cagar budaya.

Hal serupa juga terjadi di Pondok Indah, kafe, restoran, Bank, gym dan salon kecantikan dengan mudah ditemukan di areal kompleks perumahan elit, seperti Simetri Coffee yang berada di dalam Kompleks Metro Kencana V dan sempat mendapat penolakan dari warga.